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1. Premessa Sempre più spesso ci contattano proprietari che sono alle prese con inquilini che causano rumori molesti durante le ore di riposo o che sono autori di violenze, insulti, minacce ed altri atteggiamenti che rendono insopportabile la convivenza all’interno dello stabile e con i vicini. Queste dinamiche, evidentemente, si ripercuotono anche sul proprietario poiché quest’ultimo risponde del comportamento delle persone che usano l’ente locato in modo non conforme al contratto[1].Cosa può, quindi, fare il locatore in questi casi? Deve per forza tollerare (e far tollerare agli altri vicini) fino alla prossima scadenza ordinaria del contratto il comportamento di un conduttore irrispettoso? Entra in considerazione, a determinate condizioni, l’art. 257f CO che dà al locatore la possibilità di disdire in maniera anticipata il contratto di locazione per due tipologie di violazioni: per talune violazioni dell’obbligo di diligenza nei confronti dell’ente locato (che tuttavia non verranno approfonditi nel presente articolo) e per la violazione del dovere di riguardo dei vicini, che esamineremo qui di seguito. Oltre a questo rimedio, altre leggi prevedono dei mezzi – che non verranno trattati in questo articolo – che permettono al proprietario di agire contro il perturbatore: si tratta ad esempio di richiedere l’intervento delle autorità amministrative e delle forze dell’ordine, denunciare i casi di infrazione penale, oppure far capo alle norme di protezione della proprietà e della possessione. 2. Le condizioni della disdetta anticipata secondo l’art. 257f cpv. 3 CO     Art. 257f E. Obblighi del conduttore / III. Diligenza e riguardo per i vicini III. Diligenza e riguardo per i vicini1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata.2 Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini.3 Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.4 Il locatore di locali d’abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa.     Per meglio comprendere la portata di questa norma, innanzitutto, vale la pena precisare qualche nozione: – Al termine “immobile” deve essere data un’interpretazione larga e comprende, ad esempio, anche un giardino o un appartamento di vacanza; – Con “vicini” si intendono – in primo luogo – gli altri utenti dello stabile (il proprietario, i condomini o altri conduttori, e i loro cari), compresi coloro che vi esercitano delle attività commerciali e, in tal caso, i loro collaboratori e clienti, ed – in secondo luogo – i vicini “esterni” allo stabile. Per dare una disdetta anticipata per violazione del dovere di riguardo nei confronti dei vicini, le seguenti condizioni (punti a.-d.) devono essere adempiute: a. Una violazione del dovere di riguardo nei confronti dei viciniPer l’art. 257f cpv. 2 CO il conduttore deve avere riguardo nei confronti dei coinquilini e dei vicini, rispettare la loro vita privata e la loro tranquillità; deve collaborare con loro all’utilizzo armonioso delle parti comuni e mantenere la buona reputazione dell’immobile[2]. Egli deve in prima linea[3]: – evitare di perturbare la pace dell’immobile e di contravvenire al regolamento della casa;- evitare le immissioni eccessive secondo le medesime regole fissate dal diritto del vicinato (art. 684 CC), segnatamente immissioni causate da rumore, luce, polvere, fumo e cattivi odori;- astenersi da comportamenti contrari ai buoni costumi e/o che costituiscono delle infrazioni penali, ad esempio ingiuriare o causare lesioni corporali ai vicini. Un’altra componente importante del dovere imposto al conduttore è la tolleranza (passive Rücksichtnahme): egli deve tollerare l’utilizzo della cosa conforme al contratto da parte dei coinquilini, e sopportare le inevitabili seccature, che comporta la vita in un’abitazione plurifamiliare.  Si tratta di una “prestazione negativa” che incombe agli inquilini di uno stabile. È importante sottolineare che il conduttore risponde non solo dei suoi atti, ma pure degli atti o delle omissioni dei suoi ausiliari, come le persone con cui vive, i suoi ospiti, i suoi impiegati, i suoi clienti ed i sui animali domestici[4], ma non delle azioni delle persone non autorizzate ad usare la cosa, come ladri o squatters[5]. b. Una diffida scrittaQuando il locatore constata che vi è una violazione dell’obbligo di riguardo nei confronti degli altri inquilini, egli deve, in un lasso di tempo relativamente breve (altrimenti si reputa che abbia rinunciato a farne un motivo di disdetta anticipata)[6], inviare al conduttore responsabile una diffida scritta con la quale gli si segnala il comportamento in contrasto con l’obbligo di diligenza e di riguardo e lo si invita ad un comportamento rispettoso del contratto e dei coinquilini; lo si avvisa anche che nel caso persistesse nel suo atteggiamento il contratto verrà disdetto anzitempo, con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese. Eccezionalmente, il locatore non deve inviare alcun avvertimento scritto, quando è evidente che sarà inutile[7]. L’eccezione è però ammessa con molto riserbo.L’avvertimento deve espressamente menzionare quali sono gli atteggiamenti che costituiscono la violazione e assegnare – se ha un senso – un termine adeguato per ristabilire una situazione corretta. Se, per esempio, l’ inquilino spaventa ed insulta gli altri abitanti dello stabile o sporca le parti comuni, il locatore gli deve intimare di smettere immediatamente.Sebbene non sia previsto dalla legge, l’avvertimento deve anche menzionare la minaccia di disdetta anticipata del contratto di locazione.Dal profilo formale, a differenza della diffida ex art. 257d CO, quella prevista dal presente articolo non deve essere inviata separatamente ai due coniugi, fermo restando che l’eventuale disdetta susseguente dovrà invece essere inviata in duplice copia. Per evitare confusione (ulteriormente aggravata dal fatto che per la diffida per mora l’invio separato è invece obbligatorio), si consiglia comunque di mandare anche la diffida separatamente ai due coniugi. c. L’inquilino persiste nel suo comportamentoSe la diffida produce l’effetto sperato e l’inquilino adotta un comportamento corretto, il problema è risolto.Se, invece, il conduttore diffidato continua o ricomincia ad infrangere il suo dovere di riguardo nei confronti dei vicini, il locatore è autorizzato a procedere con la disdetta, a condizione che anche gli altri presupposti siano dati. Un’eventuale nuova violazione deve essere in relazione con quella di cui all’avvertimento scritto e, se l’inquilino ricomincia a contravvenire al suo obbligo trascorso un lungo periodo dalla diffida, il locatore deve inviare un nuovo avvertimento prima di procedere con una disdetta. d. La continuazione del contratto è insopportabileSiccome la rescissione della locazione deve rispettare i principi di proporzionalità e sussidiarietà, è necessario che la continuazione del rapporto contrattuale si rilevi insopportabile per il locatore, rispettivamente per gli altri conduttori, al punto tale che non si può esigere dal locatore che lasci a disposizione del conduttore l’ente locato fino alla scadenza contrattuale ordinaria; ciò è il caso quando il locatore teme che gli altri conduttori si prevarranno delle regole della garanzia dei difetti dell’ente locato[8]. L’art. 257f cpv. 3 CO presuppone, dunque, un certo grado di gravità della violazione dell’obbligo di riguardo verso i coinquilini; in principio, una violazione banale (ad esempio una contravvenzione minore del regolamento della casa o di una disposizione secondaria del contratto) non è sufficiente. Il carattere insopportabile può, però, essere dato anche in caso di piccole violazioni dell’obbligo di riguardo verso i vicini, quando le medesime sono reiterate, come pure quando il conduttore continua a violare il regolamento della casa oppure disturba la pace dello stabile[9].In ogni caso, la questione deve essere risolta alla luce di tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso concreto[10]. In quest’ottica, si può pretendere sia dal locatore che dagli altri locatari un certo grado di tolleranza che dipende – tra le altre cose – dal genere di disagi causati dal perturbatore, dalla loro frequenza, dalla localizzazione (zona urbana, a lieve densità, agricola) e dalla destinazione dei locali locati, dal loro stato (ad esempio la qualità dell’insonorizzazione fonica) e dagli sforzi compiuti (o non compiuti) dall’inquilino perturbatore per ristabilire l’ordine;  inoltre, si tiene conto di eventuali patti particolari menzionati nel contratto di locazione o convenuti oralmente (ad esempio un inquilino che ha insistito particolarmente per non avere un vicino rumoroso), ma ci si mostra più comprensibili nei confronti di famiglie con bambini[11].Un altro elemento significativo è il lasso di tempo che il locatore fa trascorrere prima di disdire il contratto: infatti, il locatore non deve attendere troppo a lungo per procedere alla disdetta anticipata se il comportamento rimproverato persiste poiché è un elemento che costituisce un indizio a favore del mantenimento del contratto. Premessa la necessità di esaminare ogni caso concreto, il Tribunale federale ha già avuto modo di decidere che una disdetta data dopo dieci mesi e mezzo era in linea con quanto disposto dall’art. 257f cpv. 3 CO[12]. In tal caso, però, la scadenza ordinaria del contratto era ancora assai lontana… 3. La disdetta e le sue conseguenzeQuando sono date cumulativamente tutte le condizioni appena descritte, il locatore può notificare una disdetta straordinaria per violazione del dovere di riguardo nei confronti dei vicini: – se si tratta di locali d’abitazione o commerciali, mediante un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese;- con effetto immediato se è un altro tipo di immobile;- riservata l’applicazione del capoverso 4;senza che il conduttore possa poi chiedere una protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. b CO).Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO[13]. Se le medesime sono date, la disdetta produce effetto alla scadenza stabilita e il conduttore perde il beneficio dei periodi di protezione previsti all’art. 271a cpv. 1 lett. d e e CO (art. 271a cpv. 3 lett. c CO).  La mancanza di una sola di queste condizioni cumulative comporta, invece, l’inefficacia della disdetta straordinaria, che non avrà, quindi, nessun effetto.Il locatore deve, inoltre, rispettare le condizioni formali per la notificazione della disdetta (utilizzo del modulo ufficiale del Cantone ed invio separato ai coniugi). In caso contrario, la disdetta è nulla e il proprietario deve procedere con una nuova disdetta.La disdetta straordinaria non è subordinata all’esistenza della colpa del conduttore, rispettivamente di un suo ausiliario: ciò significa che il locatore può disdire il contratto anche quando l’inquilino è affetto da una malattia psichica o da incapacità di discernimento[14].Se la violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo dei vicini e dell’ente locato crea anche un danno, indipendentemente dal fatto che il locatore proceda o meno alla disdetta anticipata, egli può chiedere al conduttore il risarcimento dello stesso, così come disposto dagli artt. 97 e segg. CO; può chiedere ad esempio il versamento delle pigioni fino alla scadenza contrattuale oppure addebitargli i costi di una porta sfondata. Il locatore ha però anche l’obbligo di ridurre al minimo il danno cagionatogli dal conduttore e deve, pertanto, ricercare in modo attivo un nuovo inquilino. In caso contrario, l’indennità per la riparazione del danno potrà essere ridotta o addirittura soppressa (art. 99 cpv. 3 e art. 44 CO).Infine, se il conduttore si rifiuta di lasciare l’ente locato, il locatore può procedere dinnanzi alla Pretura competente e chiederne l’espulsione quando il caso è chiaro. 4. La disdetta “eccezionalmente” straordinaria prevista dall’art. 257f cpv. 4 COContrariamente a quanto esposto finora in merito alla disdetta secondo il capoverso 3, questa disdetta può essere data senza preavviso, senza avvertimento scritto, senza che il proseguimento della locazione diventi insopportabile e con effetto immediato.Il locatore vi può procedere solo quando il conduttore, o un suo ausiliario, provoca intenzionalmente o per dolo eventuale un grave pregiudizio al locatore stesso, ai suoi cari, ad un altro utente dell’immobile o ad un vicino. Questa condizione è data in caso di infrazione penale (danni alla proprietà, incendio intenzionale), ma anche in caso di sabotaggio dell’ente locato (ad esempio dell’ascensore) e di lesioni ai diritti della personalità dei vicini e dei loro beni[15]. 5. ConclusioneUna disdetta straordinaria si giustifica solo a condizioni restrittive, se il locatore riesce a provare che la violazione dell’obbligo di riguardo nei confronti del vicino è particolarmente grave e che la continuazione del contratto di locazione diventa insopportabile sia per lui che per gli altri conduttori, rispettivamente per i vicini. In quest’ottica, un comportamento tollerato a lungo può in un certo senso confermare che l’atteggiamento del perturbatore non è così grave da giustificare una disdetta immediata. Per questo motivo, è fondamentale iniziare a “raccogliere prove” sin da subito, chiedendo ad esempio agli altri inquilini di prendere posizione per iscritto, in modo da dimostrare che l’inquilino interessato non ha ottemperato alla diffida scritta del locatore,  continuando – al contrario – a violare i suoi obblighi. Non è, quindi, sufficiente che gli inquilini si lamentino di una turbativa verbalmente perché spesso il locatore può agire solo se dispone delle prove fornite dai coinquilini disturbati.Se il locatore non riesce a dimostrare l’esistenza di tutte le condizioni, la disdetta anticipata sarà inefficace: questa (severa) sanzione si giustifica poiché la disdetta straordinaria può essere data in ogni momento, anche durante una protrazione (giudiziaria) della locazione, come pure durante un periodo di protezione dalla disdetta ex art. 271a CO, e comunque solo, appunto, a condizioni straordinarie.Se le violazioni non sono tanto gravi o le prove non sono abbastanza significative per giustificare una disdetta straordinaria ex art. 257f CO, il contratto potrà nondimeno essere disdetto in modo ordinario alla prossima scadenza contrattuale. Talvolta la valutazione circa i presupposti per una disdetta straordinaria è delicata. Prima di procedere è necessario soppesare adeguatamente la situazione perché se la disdetta straordinaria venisse annullata per assenza delle condizioni, verrebbe a scattare per legge un divieto di disdetta che renderebbe impossibile dare una disdetta ordinaria per almeno i successivi tre anni. Avv. Amanda Stojkova   [1] Wessner, in: Bohnet e al., Droit du bail à loyer et à ferme, 2a edizione, Basilea 2017, n. 7 ad art. 257f CO, p. 280.[2] Lachat e al., Le bail à loyer, Losanna 2019, p. 62.[3] Reudt, in: Svit, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, Zurigo Basilea Ginevra 2018, nn. 31 e 32 ad art. 257f CO; Lachat e al., op. cit., pp. 62 e seg.[4] DTF 136 III 65, consid. 2.2.[5] Wessner, op. cit., n. 7 ad art. 257f CO, p. 281.[6] Wessner, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO, p. 291.[7] art. 108 cifra 1 CO per analogia; sentenza TF 4A_263/2011 del 20.09.2011 consid. 3.2.).[8] Wessner, op. cit. n. 37 ad art. 257f CO, p. 292.[9] decisione del 15.06.2006 della Pretura di Mendrisio-Sud in re G. / S.C.A.B.[10] sentenza TF 4C.273/2005 del 22.11.2005 consid. 2.1.[11] Wessner, op. cit., n. 27 ad art. 257f CO, p. 287; Lachat e al., op. cit., pp. 62 e seg.[12] sentenza TF 4A_457/2013 del 04.02.2014 consid. 3.2.[13] Wessner, op. cit., n. 31 ad art. 257f CO, p. 289.[14] sentenza TF 4A_263/2011 del 20.09.2011, consid. 3.4.[15] Wessner, op. cit., n. 40 ad art. 257f CO, p. 293.

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